недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыИпотека

обмен через куплю-продажу

Вся Россия 4 678 14

Здравствуйте,

у меня такая ситуация, хочу купить квартиру через обмен с доплатой(ипотека) на свою, т.е. две купли-продажи. причем квартира, которую я покупаю, продавцу еще не принадлежит(продавец - подрядчик, выкупает ее у застройщика, т.к. у застройщика долги перед подрядчиком). Т.е. в данный момент квартира ему не принадлежит. У подрядчика свой риэлтор.


Составили два предварительных договора, потом мне знакомый посоветовал добавить пункт в оба договора: "Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у ПРОДАВЦА на Квартиру не возникает.". Можете посоветовать нормальный договор или нет, пожалуйста?


А еще не совсем понятно, как лучше осуществлять оплату при обмене - распиской, как предлагает их риэлтор, или "Доплата на расчетный счёт продавца, а на оставшуюся сумму соглашение о зачете".


Заранее спасибо за ответы!

Советы 14
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет27 июля 2019, 19:46

Абсурд какой-то... Я вот задумалась над тем, есть ли в России еще хоть одна такая профессия, чтобы граждане как ни в чем ни бывало массово предлагали специалистам заняться их проблемами и выполнить серьезную работу за просто так в интернете?
В голову приходят только врачи - я на каком-то сайте видела вопросы к врачу с прикрепленными фотками прыщиков, родинок и другой подобной "прелести")))
И выглядело это нелепо - диагноз по интернету, а операция? - операция по самоучителю, наверное)))
То, что вы просите сделать, называется "экспертиза договора". Но и она вам не помогла бы, потому что изменение условий договора в одностороннем порядке не получится - всё надо грамотно согласовывать со второй стороной в процессе переговоров.

ID: 1533281227 июля 2019, 19:57

так у меня и есть процесс переговоров. если это платно, вы предложите свою сумму за экспертизу эих двух договров в моей ситуации

Вы не поняли.... Вести переговоры о порядке, условиях сделки и редактировать договор в соответствии с согласованными на переговорах условиями сделки должен один человек. Иначе это бессмысленно. И это буду точно не я, поэтому договоры ваши даже читать не стала.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 июля 2019, 19:24

Здравствуйте. Консультация, о которой Вы просите, выходит за рамки бесплатной консультации форума. Она является платной услугой в рамках договорённостей между заказчиком и исполнителем, который ведёт работу по сопровождению сделки.

ID: 1533281227 июля 2019, 19:59

я правильно вас понял, что если вы так говорите, то с договарами явная проблема, требующая платного эксперта?

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 июля 2019, 20:32

Уважаемый автор! Соберите свои документы, подготовьте вопросы и отправляйтесь в агентство недвижимости или к знакомому риелтору. Вот там будут внимательно читать ваши договора и позаботятся о безопасности Ваших денег. Ваш вопрос из разряда платных.

ID: 1533281227 июля 2019, 23:53

если бы я был уверен в проффесионализме местных риэлторов, как вы думаете, стал бы я сюда постить свой вопрос?
этот случай я не считаю достаточно простым для рядовых риэлторов. даже риэлтор продавца НЕ ЗНАЛ, что можно делать предварительный договор купли продажи, не имея при этом права собственности на квартиру. И изначально предлагал составить договор риэлторских услуг, "чтобы показать серьезность моих намерений". И это риэлторское агенство с боьшим стажем.
В любом случае, после того, как я поговорил с риэлтором продаваца, и мы сошлись на предварительных договрах купли-продажи мне вечером позвонил подрядчик и в не очень вежливой форме объяснил, что ему не интересна такая сделка(как в договорах выше).
Вообщем у меня сложилось мнение, что это мошенники.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 июля 2019, 23:47

Отступление, обмен бывает только муниципальный, при праве собственности применяется мена.
Вы не можете купить квартиру, которая продавцу не принадлежит. Почему у подрядчика есть свой представитель, а у Вас нет? Неужели вы считаете, что такой сложный вопрос можно решить в интернете? Как можно настолько безалаберно относится к тому, что стоит миллионы рублей. Да еще какие миллионы рублей... заёмные (ипотека).
Никто Вам разжевывать по существу вопроса не станет и не только потому, что это платная услуга. Разобраться в Вашей ситуации может только профессионал, т.е. человек обладающий более чем достаточным объёмом знаний по существу вопроса. Я Вас уверяю, что такой человек прекрасно понимает обратную сторону такой консультации. Она заключается в том, что в силу отсутствия у Вас необходимых знаний Вы наверняка неправильно воспримите информацию, но при этом на 100% будете уверены, что "в теме" вопроса. Действительно профессионал в такой ситуации будет руководствоваться принципом "не навреди". А не навредить тут можно только: а) не сказав ничего по существу; б) отправив на очную консультацию к специалисту.

ID: 1533281228 июля 2019, 0:02

чуть выше, я думаю, что, ответил на ваш вопрос.

Уважаемый автор! Конечно, давая совет нанять специалиста, мы понимаем, что во многих регионах архисложно найти достойного спеца.
Но почему Вы решили, что это мошенники? Вам так проще?
Полагаю, что им просто не выгодно брать на себя реализацию вашей квартиры, которую к тому же перед этим надо будет еще оформлять в собственность юрлица.
А договоры я все-таки прочла))) Это обычная "болванка" предварительного договора из серии "ни о чем". ВСЁ надо переделывать! И делать надо не два договора, а один, в котором полностью описывать взаимозависимость этих сделок и расчетов по ним.
К тому же надо тщательно проверять основания и реальность получения подрядчиком квартиры, которую Вы хотите приобрести.
На самом деле Ваша ситуация - это работа не для среднего агента даже по столичным меркам, потому что в ней больше юридической составляющей, чем агентской. Из чего следует, что обращаться Вам надо с этим вопросом не к агентам, а к юристу.
Вот приличный юрист и регионального уровня вполне может справиться с вашей задачей.

Людмила Юрьевна Билан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 июля 2019, 10:10

Добрый день, это вообще две разные сделки. У и каждой свой алгоритм. Предварительный договор данном случае - это договор о намерения, всего-то. Согласна с коллегами. Это работа офлайн, а не в интернете.

Подрядчику ваши обмены неинтересны совсем, они за деньги продают. Это у вас ипотека. Ищите в регионе специалиста, который может такую сделку "собрать" Это опыт надо иметь такой.

ID: 1533281230 июля 2019, 12:10

А подскажите пожалуйста, если обе сделки проводить через нотариуса, у него же должны быть норм договора? И предварительный и основной и задатка?

СОЮЗ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 августа 2019, 8:04

Добрый день. Вы так и не поняли, что дело не в самих договорах? И нотариус не будет разбираться в нюансах ваших сделок. А чтобы грамотно составить такие договора (как написали выше-их несколько), надо не только сроки просчитать, но и безопасную передачу денежных средств. Нотариусы этим заниматься не будут.

ID: 153328121 августа 2019, 9:51

в общем спасибо за ответы, в итоге сходил к застройщику и оказалось, что застройщик вообще ничего не должен этому подрядчику.. следовательно он не мог забрать у него эту квартриру в счет долгов.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru