Циан.Журнал пообщался с двумя переселенцами по программе московской реновации.
История первая: «Квартира хорошая, но к качеству отделки есть вопросы»
Сергей получил новую квартиру по программе реновации и доволен. Но кое-что омрачило радость (кстати, переезд до сих пор не случился).
«У меня была трехкомнатная квартира площадью 55,5 кв. м в Южном Медведкове. Жилая площадь составляла 40 кв. м. Дом попал под снос, и нам с семьей предоставили новую квартиру. Это тоже была “трешка”, но побольше — уже 73 “квадрата”, хотя жилая площадь осталась такой же — тоже 40 кв. м.
При этом в новой квартире гораздо больше коридор и кухня, а еще есть второй санузел. За излишки площади мы ничего не доплачивали. Обе квартиры находятся на одинаковом удалении от метро — наш новый дом построен вплотную к старому.
Сама по себе квартира хорошая — планировка, расположение, площадь. Но к качеству отделки у нас большие вопросы — даже притом что по сравнению с некоторыми ужасами в интернете у нас всё просто прекрасно!
На приемку мы приглашали технического эксперта, и он насчитал недостатков на несколько листов. Вот какие косяки встречаются чаще всего (они есть почти в каждой комнате):
- грязь на обоях и их отслойка от стен;
- зазоры в ламинате;
- неоднородная затирка между плиткой;
- кривые стены — в некоторых комнатах отклонение исчисляется сантиметрами;
- сколы ламинации на дверях;
- некачественное уплотнение окон — резинки-уплотнители.
Кроме того, у нас есть ржавчина на балконе, некоторые обои уже порваны, а двери повешены криво. Всё это по большому счету решаемо, но вот только за чей счет? Прораб сказал, что на устранение всех этих неполадок уйдет целый год. А квартиру мы должны принять уже сейчас. Боюсь, если мы подпишем акт приемки до решения проблемы, потом к нам точно никто не придет!»
Переселенцы по программе реновации чаще всего жалуются на неоднородную затирку между плиткой, зазоры в ламинате и кривые стены
Сергей cвою новую квартиру хочет продавать — разумеется, после того, как недостатки будут устранены. Именно поэтому он не хочет публиковать ее фотографии: «вдруг это покупателей распугает?»
Если продолжать тему стоимости квартир в реновационных новостройках и сносимых пятиэтажках, то вот цифры.
Сергей пытается продать свою новую квартиру за 18,9 млн рублей.
Похожие на его старую «трешку» квартиры в том же районе, на том же удалении от метро и той же площади стоят в среднем 14–15 млн рублей.
История вторая: «Не готова жить в “гостиничном номере”»
Ирина свою квартиру, полученную по реновации, уже продала.
«У меня была двухкомнатная квартира в пятиэтажке. Главным и единственным ее недостатком была проходная комната. Незадолго до объявления программы реновации я сделала капитальный ремонт с заменой всего, что только можно было заменить, начиная с проводки и заканчивая кухонным гарнитуром.
Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру
Сделала и перепланировку — в итоге получилось две изолированные комнаты. Ремонт, конечно, влетел в копеечку, да и перепланировку я согласовывала очень долго. Но я хотела остаться именно в этом доме. Меня устраивали звукоизоляция (вообще не слышно соседей!), зеленый двор, никаких проблем с парковкой, вся инфраструктура под боком. Можно было продать ту квартиру и переехать в новостройку, но, понимаете, меня всё устраивало, я любила свой дом!
И тут — реновация. Наш дом попал под снос в первую волну, отбрыкаться не удалось: соседи, в отличие от меня, участию в программе очень обрадовались, потому что у многих ремонта не было уже лет 50!
Мне дали несколько квартир на выбор. Все они были примерно одинаковыми и все немного больше, чем моя старая квартира. Но планировки и качество отделки — сплошное расстройство: некуда поставить стиральную машину, да и прекрасная моя дорогущая кухня совершенно не вписывалась в новые габариты.
Парковки тоже не было. И зеленого двора не было. Обои ободраны, на потолке — ржавые подтеки. Окна, судя по состоянию обоев вокруг них, тоже не предназначены для дождливой погоды, подтекают. Добил меня безнадежно кривой угол на кухне.
Кроме того, были и детали, усугублявшие негативный настрой. Например, строители без всякого зазрения совести использовали туалет — он оказался в непотребном состоянии. Конечно, можно и вымыть, но возникшее чувство брезгливости так легко не смоешь.
Еще одним поводом для расстройства стал типовой ремонт. Не хочу я жить в этой бело-бежевой “овсянке”! В старой квартире у меня были красивые дизайнерские обои с рисунком, керамогранит на полу, каменная столешница, а тут у всех всё одинаковое и дешевое.
На новый ремонт я была не готова — как и жить в этом “гостиничном номере”. Понимаю, что в глазах многих могу выглядеть как капризная тетка средних лет. Но давайте начистоту: я много лет работала и заработала себе возможность жить в стенах, которые меня полностью устраивали и которые были оклеены по моему вкусу. Я хотела эту чертову столешницу и эти чертовы обои — и купила их себе в награду за праведные труды.
Дело кончилось тем, что мы с риелтором выбрали наиболее выгодную квартиру, продали ее за 14,3 млн рублей. Я сразу вложилась в квартиру в строящемся доме. Получилось дороже — пришлось доплатить 2,4 млн рублей и начать копить на новый ремонт.
Можно было бы получить компенсацию вместо квартиры, но несколько риелторов и юристов отговорили меня это делать — говорят, невыгодно. Действительно, размер компенсации составил бы около 13 млн рублей.
Сейчас живу у родителей, так что хотя бы не трачусь на аренду. По предварительным оценкам новый ремонт встанет мне как минимум в 2 млн рублей (у меня будет отделка white box). Всю мебель, включая кухню и столешницу, храню на складе в ожидании ключей.
Какой вывод я могу сделать из этой истории? Финансово мне было бы выгоднее остаться в новой реновационной квартире. А загаженный туалет и кривой угол — да бог с ними. Только вот качество жизни исчисляется не только деньгами, но еще и нашим ощущением от дома, не правда ли?»
Что дороже: пятиэтажки или новое реновационное жилье?
Сегодня в Москве продается около 1 тыс. квартир, попадающих в программу реновации. Средняя цена 1 кв. м в них — 273 тыс. рублей, что на 11% меньше среднегородских значений по всему вторичному рынку. Цена при этом зависит от года расселения: чем скорее снесут дом, тем дороже в нем квартиры. Правда, вариантов скорейшего сноса (до 2024 года) — всего 5% из всех квартир, участвующих в программе: придется поискать.
Купить квартиру в новом реновационном доме можно двумя способами:
- Первичная продажа от правительства Москвы. Возможна только через аукционы. В зависимости от ЖК цены варьируются от 237 до 286 тыс. рублей за «квадрат», а в процессе торгов вырастают на 30–35% до средних 347 тыс. рублей.
- Вторичная продажа от собственников-переселенцев. В среднем 1 кв. м обходится в 330 тыс. рублей.
«Получается, на росте стоимости 1 кв. м можно заработать в среднем около 10% — если сравнивать цены в пятиэтажках, которые вот-вот снесут, со стоимостью вторички в реновационных домах», — подсчитал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
При этом площади квартир в новых домах больше, чем равнозначные в пятиэтажках.
Равнозначная квартира — это новая квартира, которая находится в том же районе, что и старая, расположенная в сносимой по программе реновации пятиэтажке. В случае с Зеленоградским, Троицким и Новомосковским округами — в том же административном округе. Термин чаще всего применяется к программе реновации.
В равнозначной новой квартире то же количество комнат, что и в старой, хотя ее площадь может быть больше (за излишки переселенцы не доплачивают).
Чаще всего площадь реновационных квартир больше, чем в хрущевках. По данным аналитиков Циан, типовая «однушка» в пятиэтажке — около 32 кв. м, в новых домах — 39 кв. м. Подобное соотношение (+15–20% по метражу) сохраняется и для двух-, трехкомнатных квартир.
Но конкретные условия переезда зависят от квартирографии нового дома (можно выиграть в метраже и 20 кв. м, а можно — и не более 5 кв. м).
Важно помнить:
— Средний прирост в стоимости актива — +25–30%. Но сюда не включены ремонт и мебель, которую не удастся перевезти из квартиры в пятиэтажке (например, придется заказывать новый кухонный гарнитур — старый не впишется по размерам или нетранспортабелен; покупать новую плиту — если была газовая, а в новом доме — электрическая, но плита от застройщика вас не устраивает; клеить обои, которые нравятся, и т. д.).
— Доходность 25–30% актуальна при безукоризненном соблюдении сроков сноса и нового строительства. Перенос сроков снижает этот показатель.
— Названная доходность — это средний показатель, который может измениться и в меньшую сторону.
— Продавать полученную по программе квартиру можно сразу же. Но если для получения этой квартиры вы покупали квартиру в пятиэтажке меньше трех лет назад, продажа новой квартиры будет облагаться налогом. Подробнее об этом читайте здесь.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили средние цены в разных районах разных округов Москвы. В сводной таблице — районы, где в продаже на вторичном рынке есть не менее 10 лотов и в хрущевках, и в новых домах по программе реновации.
Сравнение: средняя стоимость 1 кв. м в пятиэтажках и новых домах, построенных по программе реновации
Район | Средняя стоимость 1 кв. м в хрущевке, тыс. рублей | Средняя стоимость | Разница в цене |
Головинский | 255,3 | 321,2 | 26% |
Кузьминки | 256,6 | 299,3 | 17% |
Люблино | 250,0 | 265,3 | 6% |
Марфино | 285,5 | 306,3 | 7% |
Можайский | 274,9 | 295,9 | 8% |
Северное Измайлово | 258,8 | 267,7 | 3% |
Северное Тушино | 263,5 | 285,9 | 8% |
Фили-Давыдково | 323,1 | 375,0 | 16% |
Хорошево-Мневники | 311,4 | 357,2 | 15% |
Царицыно | 259,5 | 284,3 | 10% |
Черемушки | 289,0 | 392,2 | 36% |
В среднем | 272,0 | 322,7 | 19% |
По данным Циан.Аналитики
Подведем итог
Если анализировать только финансовую составляющую, то переселенцы определенно оказываются в выигрыше. Часто они выигрывают и в качестве нового дома. Ведь многие пятиэтажки к моменту сноса действительно находятся в печальном состоянии, а планировки квартир с проходными комнатами и очень маленькими кухнями уже неактуальны.
Но это справедливо для тех вариантов, когда переселенцы меняют морально устаревшее жилье со старым ремонтом на квартиру в новостройке. В начале реализации программы Циан.Журнал писал, что не все переселенцы живут в таких условиях.
Если же рассматривать покупку квартиры в пятиэтажке для получения новой как инвестиционную сделку, то тут всё зависит от локации. Как следует из сравнительной таблицы, средние показатели доходности сопоставимы со ставками по депозитам или консервативным инструментам на финансовом рынке.
